Theo Savills Việt Nam – thuộc tập đoàn BĐS hàng đầu thế giới, trong năm 2021 nguồn cung căn hộ sơ cấp của Bình Dương cao hơn Tp. Hồ Chí Minh khoảng 5%, lượng giao dịch nhiều hơn Tp. Hồ Chí Minh 42%. Do quỹ đất tại Tp. Hồ Chí Minh càng ngày càng hẹp nên các chủ đầu tư hiện nay đều đang mở rộng ra các tỉnh lân cận. Bình Dương tiếp tục là kế thừa, là điểm đến tiếp theo cho thị trường nhà phố, căn hộ.
Tính đến tháng 3/2022, lượng truy cập tìm mua BĐS tại Tp. Dĩ An tăng khoảng 20% so với trung bình các khu vực lân cận nhau là 10%. Đáng chú ý, hành vi tìm kiếm BĐS này tập trung chủ yếu ở các phường lân cận Tp.Thủ Đức và dọc các tuyến đường quốc lộ 1K, đại lộ Phạm Văn Đồng.
Trong 7 tháng đầu năm, nhu cầu tìm thuê chung cư tại Dĩ An đã tăng 16% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê trung bình nửa đầu năm nay là 4,4% một năm. Giá rao bán trung bình trong quý II tăng 13% so với mặt bằng giá rao bán chung cư cả năm 2021.
Bảng tài chính tham khảo đầu tư căn hộ.
Lấy ví dụ gần cho dự án căn hộ Bcons City – Tháp Green Topaz với mức giá chỉ từ 1,75 tỷ/căn/2PN. Cùng chính sách thanh toán chỉ 20% (Tạm tính 350 triệu) đến nhận nhà.
Như vậy, với tài chính 350 triệu đồng, bạn sẽ cần vay thêm ít nhất khoảng 1,4 tỷ đồng để mua một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích khoảng 51 m². Nếu tính mức lãi suất cho vay sau thời gian hỗ trợ lãi suất 11 – 12% một năm, bạn cần trả lãi suất ngân hàng mỗi tháng khoảng 12 triệu đồng, trong khi tiền cho thuê nhà dự kiến khoảng 6 – 8 triệu đồng một tháng tùy khu vực. Như vậy, mỗi tháng bạn cần bù thêm khoảng 5 triệu đồng để trả lãi ngân hàng.
Vợ chồng bạn có dòng tiền cố định 30 triệu đồng và thu nhập thụ động từ 15 – 20 triệu đồng một tháng. Trong trường hợp nguồn thu nhập này ổn định và đều đặn, số tiền 5 triệu đồng phải trả ngân hàng mỗi tháng sẽ không ảnh hưởng quá nhiều đến sinh hoạt phí của gia đình bạn. Vì vậy, bài toán cần xét đến là mức lợi nhuận của hình thức đầu tư này. Trong điều kiện thuận lợi, đầu tư căn hộ có thuể cho thuê nhà suốt cả năm, giá bán chung cư tăng 10% một năm.
| Chi phí mua căn hộ dự kiến 51 m² | 1,75 tỷ |
| Vốn tự có | 350 triệu |
| Cần vay thêm | 1,4 tỷ |
| Lãi suất ngân hàng tạm tính 11% (Sau thời gian hỗ trợ lãi suất từ CĐT) | 154 triệu |
| Tiền cho thuê nhà đủ năm (Tạm tính tỷ suất lợi nhuận 4.4%/năm) | 77 triệu |
| Chênh lệch khi bán căn hộ (Giả thiết tăng 10%) | 175 triệu |
| Lợi nhuận sau khi trừ lãi ngân hàng | 98 triệu |
Bảng tạm tính chỉ mang tính chất tham khảo
Trên thực tế, bạn sẽ đối mặt với rất nhiều biến số khi đầu tư căn hộ cho thuê, có ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận đầu tư, thậm chí mang về mức lợi nhuận âm. Bên cạnh đó, cũng cần tính tới các chi phí phát sinh như: chi phí sửa chữa, tu dưỡng căn hộ, phí môi giới, phí quảng cáo, phí dịch vụ trong thời gian chưa có khách thuê…
Bạn cần lường trước các yếu tố rủi ro như không tìm được khách thuê trong thời gian dài. Đặc biệt, khi vay ngân hàng tại thời điểm này, bạn sẽ gặp khó khăn tiếp cận vốn trong bối cảnh tín dụng đang được kiểm soát chặt chẽ. Trường hợp may mắn, có thể vay ngân hàng, bạn cũng sẽ đối diện với rủi ro lãi suất thả nổi tăng cao.
Một vấn đề nữa bạn cần lưu ý là tính thanh khoản của căn hộ chung cư. Ở những khu đô thị lớn, nguồn hàng dồi dào, nhất là khu đô thị mà chủ đầu tư vẫn đang ra hàng mới với nhiều chính sách ưu đãi, bạn sẽ không dễ dàng bán căn hộ thứ cấp. Lợi nhuận khi bán căn hộ cũng có thể không đạt kỳ vọng vì trong thị trường mang tính cạnh tranh cao, chủ nhà sẽ phải hạ mức giá rao bán. Với những căn hộ trong khu đô thị lớn, thanh khoản thường dễ dàng hơn vào khoảng 2 – 3 năm sau khi khu đô thị đi vào hoạt động, lúc này, chủ đầu tư đã ra hàng gần hết và các tiện ích đã đồng bộ, đầy đủ.
Đầu tư căn hộ cho thuê để có dòng tiền hàng tháng và đợi ít nhất 2 – 3 năm để chung cư tăng giá là một phương án có thể cân nhắc nếu bạn không gặp trở ngại khi vay vốn, đã tìm hiểu kỹ sản phẩm và tự tin về khả năng cho thuê. Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo thêm những hình thức đầu tư khác tùy thuộc vào khẩu vị đầu tư và thời gian, công sức bạn sẵn sàng bỏ ra.
